房價(jià)真的跌了！
“9月份商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有降。”10月20日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。
上半年還是一片熱火朝天的樓市，卻突然伴隨著氣溫的走低進(jìn)入“速凍”。幾個(gè)月的時(shí)間里，樓市發(fā)生了什么？未來還會(huì)再降嗎？
全面下跌！6年以來新房價(jià)格指數(shù)首次下跌
“最值得關(guān)注的自然是新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅首次為負(fù)。統(tǒng)計(jì)顯示，這也是2015年5月份以來首次下跌，換而言之，這是77個(gè)月以來首次的下跌。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
 從新房來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；廣州下降0.1%，與上月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個(gè)百分點(diǎn)。疫情以來，樓市的區(qū)域分化非常明顯，不僅是一二線城市和三四線城市，一二線城市也是如此。
“上海和深圳雖有上漲，不過這兩地在嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)，其房價(jià)上漲的態(tài)勢(shì)是完全可控，價(jià)格上漲也不會(huì)傳導(dǎo)到周邊城市。”58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示。
二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。
“最值得關(guān)注的是三四線城市。此次三四線城市房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)首次下滑，也是2020年3月份以來首次下跌，自然需要格外注意此類風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)。
二手房的降溫則更為明顯。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
“這和實(shí)際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態(tài)勢(shì)，說明市場本身進(jìn)入明顯的降溫周期。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
“一線城市和熱點(diǎn)二線城市二手房成交量已經(jīng)不足高峰時(shí)的三分之一，交易量回落伴隨著成交難度的加大。”陸騎麟表示，據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月全國二手房成交周期環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲，達(dá)到去年5月以來的新高。
信貸收緊為“速凍”最大原因
“上半年信貸相對(duì)寬裕，但三季度出現(xiàn)了放款難，特別是熱點(diǎn)樓市城市，包括華東、華南，樓市房貸排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重制約了樓市成交。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸收緊是出現(xiàn)市場全面速凍的最大原因。
張大偉表示，三季度房貸同比減少5100億元。房貸全面收緊，放款普遍都在3個(gè)月以上，部分城市甚至需要6個(gè)月以上，導(dǎo)致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經(jīng)跌至歷史低點(diǎn)。
“今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。少數(shù)城市房價(jià)上漲過快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房價(jià)上漲速度得到抑制。房價(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。”在央行15日舉行的2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行金融市場司司長鄒瀾強(qiáng)調(diào)“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，被認(rèn)為是房地產(chǎn)信貸政策觸底轉(zhuǎn)向、市場至暗已過的信號(hào)。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，后期銀行將矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸政策，準(zhǔn)確理解和執(zhí)行對(duì)踩線房企的信貸措施，特別對(duì)于紅檔企業(yè)也將給予相應(yīng)的信貸支持。
后續(xù)房價(jià)或?qū)⒊掷m(xù)回落
“盡管近期有一些信貸等政策放松的表現(xiàn)，但是要真正影響市場基本面是有時(shí)間滯后的。從降溫周期的歷史規(guī)律看，往往會(huì)持續(xù)8個(gè)月的時(shí)間。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前可以認(rèn)為房地產(chǎn)市場明顯進(jìn)入降溫周期。
“從普漲到普跌，其實(shí)只用了3個(gè)月。。”張大偉同樣表示，四季度全國大部分城市將進(jìn)入明顯的調(diào)整周期，“如果從10月開始，房貸沒有明顯放寬，價(jià)格戰(zhàn)將成為四季度房地產(chǎn)市場的主要關(guān)鍵詞。”
陸騎麟也認(rèn)為，全國新房市場已經(jīng)處于量價(jià)齊跌的狀態(tài)，并且隨著年關(guān)將近，開發(fā)商為完成全年銷售目標(biāo)，降價(jià)求售的現(xiàn)象會(huì)更凸顯，預(yù)計(jì)四季度各城市新房價(jià)格將持續(xù)回落。
“要明確認(rèn)識(shí)到當(dāng)前房價(jià)的矛盾，警惕房價(jià)從‘過熱’轉(zhuǎn)為‘過冷’的風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，要密切關(guān)注降溫周期中各類市場交易，注意風(fēng)險(xiǎn)的把控，防范各類價(jià)格過快下跌或市場恐慌情緒。
房地產(chǎn)市場的“大起”或是“大落”同樣都會(huì)帶來壓力和風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這波房價(jià)下降，一些城市開始穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，出臺(tái)“限跌令”，包括張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等超過15個(gè)城市。
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