2017年，國內房地產企業在高壓市場環境下獲得了意外的業績增長，問題是，這種增長勢頭能否得到延續？A股三大房企的市場布局本身就是一種有趣的答案 《投資者報》記者 周月明 2017年，雖然部分城市房地產市場管控嚴格，政府也一直強調“房住不炒”，但房企們的業績仍然是蒸蒸日上。 據克而瑞數據，2017年房地產行業從銷售金額來看，超過百億的房企從2016年的131家增至144家，千億元企業也從12家增至17家。其中，5000億元規模企業3家，分別是碧桂園、萬科和恒大；3000億規模企業3家，分別是融創、保利和綠地。而2016年，碧桂園、萬科、恒大、融創、保利和綠地的年銷售額分別是3090億元、3620億元、3810億元、1500億元、2100億元和2550億元。從而可見，2017年，大企業的業績增長迅猛，其中融創增長100%以上。 那么，這種增長勢頭能在2018年得到延續嗎？3000億元以上陣營中，萬科、保利地產(600048,股吧)、綠地控股(600606,股吧)已在A股上市，其看法和舉動可視為行業標桿。《投資者報》記者近日致電致函這3家公司與相關負責人取得了聯系，但對于記者提問的相關問題，其還未做出合理解釋。 綠地控股銷售排名繼續下滑 2017年行業集中度的加速攀升，意味著處于金字塔頂端的“少數派”房企優勢將越來越明顯，房地產行業的寡頭局面已經冒頭。 克而瑞數據顯示，TOP3房企銷售金額占到全行業銷售比重的12%，TOP4~TOP10房企占12%，TOP50房企銷售金額一共占了全行業銷售比重近一半，為45.9%。 由TOP3房企銷售金額反推全行業銷售總金額為132408億元，在這其中，萬科銷售金額為5238億元，約占全行業銷售比重的3.9%，位居第二。保利地產銷售金額為3066億元，占全行業銷售比重約2.3%，位居第五。綠地控股銷售金額2725億元，約占2%，位居第六。其中，綠地控股由2016年銷售金額第四位下滑至第六位。 這是否會影響它們對未來的信心？它們在2017年的拿地情況、土地儲備規模是一個重要參考指標。 據克而瑞的2017年新增土地貨值這一指標來看，A股三大房企萬科、保利地產、綠地控股均未排在全行業前三位。融創中國、碧桂園、中國恒大分別以新增貨值14358.5億元、11963.3億元和8785.1億元位列三甲；萬科、保利新增土地貨值為6379.7億元和5319.1億元，位居第四、第五位；而綠地控股位居第15位，為1973億元。 如果說，這在一定程度上反映了這3家A股上市房企的拿地熱情相對于同規模企業來說并不太高、對未來行業走勢持謹慎態度的話，那么，綠地控股就是其中最保守、最悲觀的了。 那么拿到的地塊兒是立即開發銷售還是暫且作為儲備呢？《投資者報》記者計算了萬科、保利地產、綠地控股的新增土地價值/同期銷售金額，比重分別為1.2、1.7、0.72，其中，保利地產土地儲備意圖更為明顯，對未來規模競爭布局更重，而綠地控股土地儲備方面布局相對較弱。這是否意味著綠地控股2017年的工作重心更放在去庫存、出售現房以及開發銷售之前存儲的土地？目前還未獲得更多相關數據。據業內人士稱，若拿地一年后還不開工，將需繳納20%的土地占用費用。 保利地產拿地成本較高 萬科廣泛布局二線城市 就拿地方式來說，保利地產2017年更傾向于聯合拿地，這可以在一定程度上分擔運營風險。而對萬科和綠地來說，舊城改造、產業新城、物流地產等成為了拿地的重要途徑。綠地、華夏幸福(600340,股吧)等百億級房企則通過產業新城方式獲得大量土地儲備；而萬科2017年前11月新增物流地產項目32個，建筑面積247.4萬平方米，成交權益金額僅為26.82億元。 與2017年銷售上一線冷、二線弱、三四線強相對應，房企的拿地城市重心也由一二線城市向三四線城市下沉。 具體到萬科、保利地產、綠地控股的城市布局來看，《投資者報》記者查閱了房天下網站的監測數據，萬科目前進駐城市71個，全國拿地195宗，平均樓面價6517元/平方米。其中一線城市21宗、平均樓面價19545元/平方米；二線城市129宗、平均樓面價5501元/平方米；三四線城市45宗、平均樓面價4749元/平方米。 同期保利地產全國拿地共152宗，平均樓面價7952元/平方米。其中一線城市17宗、平均樓面價13352元/平方米；二線城市70宗、平均樓面價10053元/平方米；三四線城市66宗、平均樓面價3801元/平方米。 綠地控股在房天下并未存留數據，記者在其董事長張玉良2018年的一次采訪中看到，其稱2018年三四線城市的銷售額目標將定在1000億元以上。 就萬科和保利地產的數據來看，萬科在全國的平均樓面價比保利地產低了近1400元/平方米。不過，保利地產更為重視三四線城市的布局，且在三四線城市的平均樓面價更有優勢。而萬科在二線城市布局廣泛，平均樓面價也比保利地產低了近1倍。 從融資成本看，2017年房企融資成本較融資環境寬松的2016年有所上漲，但萬科融資成本仍相對較低。 具體而言，克而瑞數據統計，2017年房企境外發債、公司債及中期票據融資成本均較2016年出現超過1個點的上升，達到6.69%、6.11%和5.54%。其中，萬科和綠地控股融資成本較低，進入前五位。萬科融資成本為4.18%、位居第二低，綠地控股4.29%、位居第五低。融資成本最低的房企是首創，為3.84%。 鄭重聲明：此文內容為本網站轉載企業宣傳資訊，目的在于傳播更多信息，與本站立場無關。僅供讀者參考，并請自行核實相關內容。
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