文/粵進深 嚴明會
近段時間，在新盤層出不窮的番禺市場，一個“老盤”成功引起了外界的注意。
今年3月，廣州新房市場難得出現“小陽春”，番禺以917套的網簽，排在11個區的第二名。
更讓人有些意外的是，廣地花園以108套的網簽成績，成為番禺新房網簽的第二名。
這個位于大石板塊的“陳年老盤”，著實在一眾新盤面前秀了一波。
廣地花園，曾與祈福新邨、華南碧桂園、廣州雅居樂花園、廣州星河灣、錦繡香江花園、南國奧林匹克花園、華南新城一起。
被譽為番禺樓盤的八大金剛。這個超級大盤，已經歷了多年的開發。
項目最早在1997年面市，隨后開發商經歷多次易主。
從最初的廣地到廣東決勝再到廣州泛美、廣州圣地，直到2013年廣州南馳集團的進入，才最終穩定了下來。
項目占地約26.6萬平方米，總建面約65.5萬平方米。
2019年，南馳操盤的廣地花園全新組團“廣地國際”亮相，相繼推出廣地國際一期、二期。隨后，項目三期、四期產品也相繼推出。
項目目前在售為觀灝組團，在售包括29-30-33-34棟的96-128平三房和四房，單價在2.5萬-3.2萬/平。
預計三房今年10月收樓，四房今年5月收樓。
近期，項目還新加推了37棟3梯5戶建面92-107平三到四房產品，準現房。
總價方面，01戶型99平西北向250-285萬；02戶型92平東南向238-268萬；
03戶型93平東北向228-258萬；04戶型107平西南向263-295萬；05戶型107平西南向263-299萬。
據此的單價在2.4萬-2.9萬左右。
臨近萬博CBD、準現房，這樣的價格確實很筍。
可以對比的是，萬博板塊近年來推出的多為改善盤均價在4.9-6.5萬左右。
如長隆萬博悅府均價在5.5-6.5萬/平，越秀瑞麓府5.3-5.7萬/平，越秀萬博和臻4.9-5.9萬/平。
即便同樣較大性價比的錦繡香江花園，也要2.6萬/平起。
其實，廣地花園也有過高光時刻，2021年項目三期曾一度漲到均價4.3萬/平。
不過時易境遷，現如今，價格降了將近一半。
貝殼找房數據顯示，項目附近的二手房華南新城、中環品悅掛牌均價為2.7萬/平。
這兩個小區，最早的在2001年已建成，樓齡最久的至今已二十多年。
廣地花園作為一手房，房價甚至連二手房都比不上。
從三月以來網簽量的提升，可以看出項目似乎正在以價換量。
回看過去兩年的情況，廣地花園的去化并不那么理想。
樂居財經查閱廣州住建局數據，廣地花園在2023年6月、8月取的兩張預售證，至今網簽去化率約為61%左右。
當然，項目價格縮水，原因還有很多方面。
首先從產品上來講，隨著市場逐漸被新規產品占據，廣地花園的競爭力明顯偏弱。
其使用率明顯偏低，戶型設計也存在槽點。
以新推的37棟產品為例，項目92平產品只做了3房2衛，入戶門還正對衛生間，廚房在臥室隔壁。
107平的產品，同樣只做了3房2衛，還存在主臥門正對廁所，主臥衛生間窗戶對著陽臺，私密性不夠等問題。
要知道，現在的新規產品迭代之快，讓人眼花繚亂。
不僅小面積產品做到三房四房，飄窗、陽臺、設備平臺說送就送。
使用率遠遠吊打以往的新規前產品。
尚且不說，整個項目看，廣地花園還存在不少劣勢。
首先一點，是其產權年限問題。
項目于1997年正式面市，至今已有28年，土地產權年限剩余已不足50年。
也就是說，項目雖然是一手房，但其土地年限已跟二手房無疑了。
其次，項目雖然靠近萬博CBD，但距離地鐵并不近。
項目觀灝組團直線距離南村萬博地鐵站2公里，距離大石地鐵直線1.7公里，平時上下班通勤需要依靠樓巴接駁。
另外，項目被吐槽較多的還有小區較為老舊物業管理、社區配套運營較差等問題。
有網友在網上吐槽:項目“商業街漫天灰塵”、“湖景房湖還不如魚塘大”、“園林維護極差，四期多棵樹木已枯萎” ……
廣地花園的開發主體為廣東省番禺廣地房地產開發有限公司，該公司董事長兼總經理為周岳強，由南馳集團實際控制。
南馳集團成立于1995年，業務涵蓋住宅開發、商業運營、物業管理、倉儲物流，其打造項目包括嘉仕花園、百利華庭、佳信花園、都湖國際、江山國際、富頤華庭等。
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