繼3月底公司債集體跳水引發(fā)市場恐慌后，最近幾天中遠(yuǎn)集團(tuán)債券再次大幅下跌背靠保險資金的遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)，連續(xù)保持三條紅線的最優(yōu)綠檔企業(yè)債務(wù)會有問題嗎
年報顯示，中遠(yuǎn)集團(tuán)有息負(fù)債保持基本穩(wěn)定如果不是2021年增加，該公司的貸款額最近幾年來一直在下降但貢獻(xiàn)收入或利潤的子公司原本不屬于遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)，結(jié)算時卻納入公司合并范圍遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)是否在資產(chǎn)負(fù)債表上隱藏了負(fù)債
中遠(yuǎn)集團(tuán)這些新加入的子公司為其帶來了凈利潤，但中遠(yuǎn)集團(tuán)的利潤規(guī)模不增反降這是因?yàn)橹羞h(yuǎn)集團(tuán)將近一半的凈利潤分配給了公司的少數(shù)股東，但中遠(yuǎn)集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益遠(yuǎn)不及歸母公司權(quán)益的一半
另外，一些小股東工商注冊的聯(lián)系方式都指向中遠(yuǎn)集團(tuán)，那么這些看似毫無關(guān)聯(lián)的小股東的利潤到底到了誰的口袋里。
小股東利潤大增。
2021年，中遠(yuǎn)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收642.47億元，同比增長13.69%，凈利潤50.91億元，同比增長8.71%在行業(yè)下滑，多家房地產(chǎn)企業(yè)頻頻爆倉的當(dāng)下，中遠(yuǎn)集團(tuán)的利潤增長并不容易
可是，遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)的利潤不增反減2021年，歸屬于中遠(yuǎn)集團(tuán)母公司股東的凈利潤27.29億元，同比下降4.78%，少數(shù)股東損益增加29.99%利潤增長被小股東分享，中遠(yuǎn)集團(tuán)并沒有得到多少好處
這不是偶然的2017年是中遠(yuǎn)集團(tuán)的利潤高峰這一年，公司實(shí)現(xiàn)營收458.37億元，凈利潤62.59億元，其中歸屬于中遠(yuǎn)集團(tuán)的凈利潤為51.15億元，少數(shù)股東損益僅為11.43億元此時小股東占凈利潤不到20%，80%以上的利潤被中遠(yuǎn)集團(tuán)分享
但此后中遠(yuǎn)集團(tuán)利潤不斷下滑，小股東損益不斷增加，至今約占半壁江山2018年至2021年，中遠(yuǎn)集團(tuán)凈利潤分別為46.66億元，41.66億元，46.83億元和50.91億元，少數(shù)股東損益分別為10.92億元，15.1億元，18.17億元和23.62億元，占比分別為23.4%，36.25%和38.8%
近四年來，中遠(yuǎn)集團(tuán)凈利潤沒有大幅增長，少數(shù)股東損益翻倍如果小股東的權(quán)益也大幅增加，這是可以理解的事實(shí)上，并沒有2018年末，中遠(yuǎn)集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益為147.54億元，2021年末增至213.74億元同期，公司歸母權(quán)益由483.85億元增至550.74億元雖然增幅不如少數(shù)股東權(quán)益明顯，但規(guī)模遠(yuǎn)超前者兩家公司之間的利潤已經(jīng)基本持平，中遠(yuǎn)集團(tuán)的投入產(chǎn)出比沒有小股東的更為豐厚2018年，中遠(yuǎn)集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率為7.39%，2021年已降至4.96%的歷史低位，同期公司小股東回報從7.4%增長到11.05%，是中遠(yuǎn)集團(tuán)的兩倍多
從投資回報率來看，無論是小股東還是大股東，兩者的凈資產(chǎn)回報率應(yīng)該都不算懸殊如果少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于母公司股東的凈資產(chǎn)收益率，說明少數(shù)股東遭受了損失，反之亦然無論哪種情況持續(xù)存在，都不是正常的商業(yè)現(xiàn)象
那么到底是哪些小股東拿走了中遠(yuǎn)集團(tuán)近半的凈利潤呢湖北福星惠譽(yù)長青房地產(chǎn)有限公司是一家控股公司，遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)持股51%，少數(shù)股東持股49%遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)年報顯示，湖北復(fù)興2021年實(shí)現(xiàn)營收28.77億元，凈利潤4.6億元小股東按持股比例可獲得凈利潤2.25億元，2.35億元?dú)w遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)所有2019年，湖北復(fù)興也貢獻(xiàn)營收25.68億元，凈利潤3.71億元
工商資料顯示，湖北復(fù)興由三個股東持有:單一大股東持股39%的武漢新紀(jì)元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為民營控股，第二股東北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司和第三股東北京盛遠(yuǎn)伊瑞投資管理中心合計(jì)持股61%穿透后，兩家公司均為遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)在中國的主要運(yùn)營主體——遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)有限公司所有
工商登記上明明是中遠(yuǎn)集團(tuán)持股61%，但中遠(yuǎn)集團(tuán)卻說持股51%10%的差別在哪里湖北富興第三股東北京盛遠(yuǎn)伊瑞投資管理中心滲透后，部分股權(quán)由遠(yuǎn)洋中國持有，遠(yuǎn)洋資本控制53.54%按照三家股東23%的持股比例，中遠(yuǎn)資本持有湖北復(fù)興約12.31%的股份
如果扣除遠(yuǎn)洋資本，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持股將不足51%更何況遠(yuǎn)洋資本本來就屬于遠(yuǎn)洋集團(tuán)，兩者是從屬關(guān)系而不是并列關(guān)系
中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)是其在中國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最重要的運(yùn)營平臺，占其合同銷售額的80%以上深圳市天恒創(chuàng)興實(shí)業(yè)有限公司是中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸有限公司的重要非全資子公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)通過遠(yuǎn)洋中國等平臺合計(jì)持有天恒創(chuàng)興63.25%的股份
雖然凈利潤從高位回落，但中遠(yuǎn)集團(tuán)的債務(wù)并沒有伴隨著營收的增長而膨脹這對于資金密集型的房地產(chǎn)商來說，顯然是一個好現(xiàn)象背靠兩大保險基金，中遠(yuǎn)集團(tuán)還可以獲得股東的資金支持目前，在債務(wù)危機(jī)頻發(fā)的情況下，公司擁有得天獨(dú)厚的資金優(yōu)勢可是，接連發(fā)生的債券變動似乎表明，中遠(yuǎn)集團(tuán)的債務(wù)并不像看上去那么樂觀
債務(wù)壓力
3月底4月初，中遠(yuǎn)集團(tuán)21遠(yuǎn)洋01，21遠(yuǎn)洋02，15遠(yuǎn)洋03，15遠(yuǎn)洋05等債券集體跳水，部分債券跌幅超過20%，目前仍在低位徘徊，未見反彈。
在上述債券集體跳水后，4月底，15遠(yuǎn)洋02，17遠(yuǎn)洋01又連續(xù)數(shù)日跌停，債券價格一度與前述跳水債券相近雖然這兩個債券后來有所反彈，但價格并沒有回到100元的面值
當(dāng)上述兩只債券逐漸回歸正常價格時，中遠(yuǎn)集團(tuán)的另一只債券18遠(yuǎn)洋01再次跳水日前，該債券一天跌幅超過10%，價格仍在該位置徘徊，沒有明顯回升跡象
在債券首次集體暴跌時，中遠(yuǎn)集團(tuán)發(fā)行方中遠(yuǎn)中國發(fā)布公告稱，公司狀況正常，無重大不利變化，評級良好，中遠(yuǎn)集團(tuán)三條紅線全部達(dá)標(biāo)，連續(xù)三年處于綠檔，剛剛發(fā)行了兩期融資，融資渠道很暢通。
從遠(yuǎn)洋集團(tuán)的年報來看，公司的債務(wù)增長真的不多2021年，中遠(yuǎn)集團(tuán)貸款總額增長12.19%，至922.24億元，是公司債務(wù)三年來首次增長2018年末，中遠(yuǎn)集團(tuán)貸款總額增長超過45%，至885.75億元之后，2019年和2020年，公司貸款總額分別持續(xù)減少至839.07億元和822.04億元2021年增長后，貸款總額與2018年基本持平，公司有息負(fù)債控制良好
中國遠(yuǎn)洋債券募集書顯示，2020年，慧遠(yuǎn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收61.54億元，凈利潤9.14億元是公司主要控股子公司中盈利能力最強(qiáng)的子公司，占公司凈利潤的27.19%，即遠(yuǎn)洋中國約30%的利潤依賴于慧遠(yuǎn)地產(chǎn)營收只占中國遠(yuǎn)洋的13.26%，利潤貢獻(xiàn)的重要性可見一斑
慧遠(yuǎn)地產(chǎn)于2020年成為中遠(yuǎn)中國的控股子公司2020年，中遠(yuǎn)中國通過收購控制了慧遠(yuǎn)地產(chǎn)，公司未披露收購價格在2019年收購之前，慧遠(yuǎn)地產(chǎn)的收入為人民幣6100萬元，凈利潤為人民幣5900萬元無論是收入還是凈利潤，對中國遠(yuǎn)洋都沒有太大影響
巧合的是2020年，中遠(yuǎn)中國收購浙江郭恒西溪置業(yè)有限公司，成為中遠(yuǎn)中國100%控股的子公司公開資料顯示，郭恒西溪負(fù)責(zé)遠(yuǎn)洋西溪公館2019年底至2020年初，項(xiàng)目預(yù)售
恒西西原本與中遠(yuǎn)中國沒有股權(quán)關(guān)系。
2020年初，公司與另一股東共同從北京邦邦共贏企業(yè)管理有限公司收購郭恒西溪100%股份，共同股東迅速退出后，郭恒西溪成為中遠(yuǎn)中國的全資子公司。
北京邦邦共贏企業(yè)管理有限公司的唯一股東是安邦保險，現(xiàn)人人保險，中遠(yuǎn)集團(tuán)二股東項(xiàng)目預(yù)售期間，中遠(yuǎn)集團(tuán)二股東轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司全部股權(quán)，中遠(yuǎn)集團(tuán)再次摘桃子
蕪湖永思企業(yè)管理咨詢有限公司是中國遠(yuǎn)洋收購郭恒西溪的第一股東，但很快退出這家公司目前已經(jīng)注銷，工商信息中仍然留下的信息顯示，使用的是遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)同一個內(nèi)部郵箱，但其控股方是兩個自然人
這幾百家私募公司的資金全部來自哪里，那些使用遠(yuǎn)洋內(nèi)部郵箱但與遠(yuǎn)洋集團(tuán)股權(quán)沒有直接關(guān)系的私募公司之間是什么關(guān)系，投資了遠(yuǎn)洋集團(tuán)多少項(xiàng)目，這幾百家公司為遠(yuǎn)洋集團(tuán)的項(xiàng)目提供了多少資金，外部投資者自然很難一一知曉。
中遠(yuǎn)集團(tuán)多只債券相繼跳水，大部分繼續(xù)在低位徘徊它們和這些隱形負(fù)債有關(guān)系嗎債市投資者以機(jī)構(gòu)為絕對主力，任何風(fēng)吹草動都會影響債市
中遠(yuǎn)集團(tuán)年報中的債務(wù)看似沒有增加多少，三條紅線連續(xù)保持最佳綠檔，但這是真的嗎公司的攤大餅式開發(fā)并沒有帶來簽約的增長，后續(xù)的土地儲備也一直處于較低水平
土地儲備大但難以持續(xù)。
2021年下半年，房地產(chǎn)市場發(fā)展會逐漸下滑，2022年后直接跳水根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2022年1—4月，商品房銷售面積3.98億平方米，同比下降20.9%，其中，住宅銷售面積下降25.4%商品房銷售額3.78萬億元，下降29.5%，其中，住宅銷售額下降32.2%
2022年1—4月，中遠(yuǎn)集團(tuán)累計(jì)協(xié)議銷售額219億元，同比下降28.29%該公司的銷售額已經(jīng)多年沒有增長了
2018年，中遠(yuǎn)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額1095.1億元，同比增長超過55%但2019—2021年，公司分別實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額1300.3億元，1310.4億元，1362.6億元，基本徘徊在原地三年，增長不大同期，中國商品房銷售額增長13.9%，從15.97萬億元增長到18.19萬億元的歷史新高
雖然銷售額增長不大，但不代表中遠(yuǎn)集團(tuán)沒有繼續(xù)拿地2019年至2021年，公司購買的土地儲備分別約為450.8萬平方米，791.4萬平方米和717.1萬平方米，協(xié)議銷售的銷售面積分別約為634.66萬平方米，706.35萬平方米和767.35萬平方米除了2019年，兩者差別基本不大土地出讓后，中遠(yuǎn)集團(tuán)做了相應(yīng)的土地儲備
事實(shí)是另一回事2021年年報顯示，遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)5313.5萬平方米土地儲備中，待售竣工物業(yè)土地儲備531.6萬平方米，為待售竣工物業(yè)，在建物業(yè)4005.2萬平方米，即在建物業(yè)占絕大多數(shù)，該物業(yè)未來開發(fā)面積為776.7萬平方米
這是三年來的常態(tài)2019年末，中遠(yuǎn)集團(tuán)已竣工待售物業(yè)，在建物業(yè)和未來發(fā)展物業(yè)分別為392.1萬平方米，2674.5萬平方米和657.7萬平方米，2020年分別為392萬平方米，2459.1萬平方米和953.2萬平方米
目前，中遠(yuǎn)集團(tuán)年銷售面積約700萬平方米，公司土地儲備中已完工項(xiàng)目達(dá)到530多萬平方米，幾乎可以滿足公司70%以上的銷售需求2022年銷量會大幅下降，項(xiàng)目完成的壓力只會更大
不僅是已建成的項(xiàng)目，還有正在開發(fā)的物業(yè)，也就是在建的項(xiàng)目預(yù)售政策的存在，導(dǎo)致房企土地儲備大部分在建
2019年末，中遠(yuǎn)集團(tuán)在建物業(yè)2674.5萬平方米，2021年大幅增長至4005.2萬平方米，增長近一半但公司的合同銷售額基本沒有增長，依然徘徊在1300億元出頭施工項(xiàng)目的大幅增加并沒有帶來合同銷售額的明顯增長可想而知，建設(shè)過程中的土地儲備有多大
大量新開工項(xiàng)目賣不出去，后續(xù)土地所剩無幾2021年底，中遠(yuǎn)集團(tuán)待開發(fā)物業(yè)776.7萬平方米，占土地儲備不到15%，之前的2019年和2020年也只有20%左右
以前不是這樣的回溯三年，2016年，中遠(yuǎn)集團(tuán)待開發(fā)土地儲備占比超過25%，2017年，2018年接近40%土地儲備結(jié)構(gòu)相對合理
對比中遠(yuǎn)集團(tuán)每年的銷售面積和土地儲備，公司的土地儲備并不算少，但從土地儲備的結(jié)構(gòu)來看，中遠(yuǎn)集團(tuán)的后續(xù)發(fā)展略顯乏力。
截至發(fā)稿，中遠(yuǎn)集團(tuán)并未回復(fù)《證券市場周刊》記者的采訪。
證券市場周刊楊
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