事件描述
日前，國家統計局發布2022年1—4月房地產開發銷售數據。
事件評論
需求持續下降，短期壓力增大，政策有望繼續加碼2022年1—4月，全國商品房銷售金額/面積/均價同比—29.5%/—20.9%/—10.8%，4月同比分別為—46.6%/—39.0%/—12.5%需求面跌幅擴大，以價換量趨勢持續，短期壓力加大2022年1—4月，百強房企銷售金額/百強房企銷售面積/30強大中城市銷售面積同比分別為—50.5%/—52.3%/—40.9%，4月分別為—59.2%/—60.7%/—54.2%統計局的數據與微觀趨勢基本一致，但在4月底政治局會議后，由于因城施策，產業政策將適度寬松，更多高能耗城市在首付，利率，限購，限售等方面有所松動但政策落地到居民購房信心恢復還有一個時間差，疫情的多次爆發也影響了需求改善的步伐預計需求端的邊際改善將延遲至第三季度最近首套房利率下限降至LPR—20BP，意味著政策面更加全面
在資金鏈緊張的背景下，房企要審慎補庫存，保證現金流是當前的重中之重2022年1—4月份，新開工面積同比—26.3%，4月份同比—44.2%，降幅較上月有所擴大土地購置面積/成交價格同比—46.5%/—20.6%，4月份同比—57.3%/—28.3%在銷售大幅下滑，融資嚴峻的背景下，房企拿地和新開工謹慎，保障資金鏈安全仍是當前首要任務，預計未來幾個月仍將維持低位，2022年1—4月，完成面積同比—11.9%，同比—14.2%在資金鏈緊張的背景下，房企保交付壓力很大，但保交付是民生底線地方政府也積極落實屬地責任，通過優化預售資金監管完成項目預計完工上行周期仍將持續，全年節奏保持前低后高
投資降幅擴大，資金鏈壓力進一步加大2022年1—4月，房地產開發投資同比—2.7%，4月同比—10.1%資金鏈的收緊抑制了房企拿地和新開工的意愿，投資降幅也相應擴大2022年1—4月，房地產開發到位資金同比—23.6%，4月同比—35.5%降幅繼續擴大，國內貸款，存款及墊款，個人按揭貸款增速均繼續下降4月房企資金/地產投資完成額僅0.98X，行業資金鏈壓力進一步加大
短期壓力加大，政策持續加碼仍是核心矛盾，維持貝塔未滿，阿爾法更強的判斷最近首套房利率下限降至LPR—20BP，意味著政策面更全面的突破目前仍面臨較大的穩增長壓力，化解房地產風險迫在眉睫預計寬松政策將繼續加碼這一輪政策演變越來越接近歷史經驗宏觀政策和產業政策的邊際寬松，雙擊即可預期目前還處于第二個beta階段的加速期，后面是第三個和第四個階段全年大方向可以看好波動都是節奏問題，系統性的賣點還遠沒有出現長期的格局邏輯一直都在，短期關鍵在于業績彈性和估值彈性目前建議均衡配置有效率的國企和有信用的民企，關注保利，濱江，金地，萬科等一旦政策如期加速，優秀的腰私領袖會表現出更大的彈性，比如新城的開發下半年可以關注資產良好的脫險房企此外，優質地產股也進入了戰略配置窗口
風險警告
1.需求端疫情拖累高于預期，政策持續加碼節奏不確定，2.腰房企信用修復進度低于預期。
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