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房地產(chǎn)信貸傳播集團(tuán)中的民營(yíng)企業(yè)
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一二線(xiàn)城市民營(yíng)房企整體價(jià)差趨勢(shì)及原因分析:1)2016年至2021年年中，一二線(xiàn)城市民營(yíng)房企價(jià)差趨勢(shì)基本收斂，整體呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)這種趨勢(shì)一直持續(xù)到2021年下半年，一線(xiàn)和二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)民企利差趨勢(shì)開(kāi)始大幅分化2022年初，一線(xiàn)城市利差水平突然攀升超過(guò)1，700BP，比2021年年中的近400BP高出近3倍另一方面，同期民營(yíng)房企在二三線(xiàn)城市的利差水平大幅提升，僅從2021年年中近400BP的利差水平提升至500BP，與一線(xiàn)城市差距顯著2)2021年下半年至2022年初，房地產(chǎn)政策調(diào)性相對(duì)偏緊或一線(xiàn)，二三線(xiàn)房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)信用利差走勢(shì)在2021年年中之前呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，此后上升幅度加大3)進(jìn)入2022年后，一線(xiàn)和二三線(xiàn)城市民營(yíng)房企信用利差出現(xiàn)明顯分化，二三線(xiàn)城市民營(yíng)房企表現(xiàn)優(yōu)于一線(xiàn)城市的主要原因如下:a)2022年初以來(lái)逐步增加的一線(xiàn)和二三線(xiàn)城市寬松政策分布不均勻，即寬松政策的數(shù)量和方式與部分政策緩解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)厭惡的程度正相關(guān)政策越多，方式越直接，對(duì)民間房地產(chǎn)債券收益率快速上漲的緩解效果越好二三線(xiàn)城市發(fā)布的寬松政策數(shù)量多于一線(xiàn)城市，調(diào)控內(nèi)容更直接，力度更大，而一線(xiàn)城市發(fā)布的寬松政策數(shù)量相對(duì)較少，調(diào)控內(nèi)容也采取迂回戰(zhàn)術(shù)，力度較弱b)新型城鎮(zhèn)化的加快和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大力投入，有助于加強(qiáng)二三線(xiàn)城市對(duì)流動(dòng)人口的吸引力，進(jìn)一步帶來(lái)核心產(chǎn)業(yè)和資源的集聚效應(yīng)，激活商業(yè)地產(chǎn)需求c)與一線(xiàn)城市相比，二三線(xiàn)城市價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，品質(zhì)提升明顯，土地資源充足，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)飽和度普遍小于一線(xiàn)城市所以他們?cè)诜康禺a(chǎn)行業(yè)的收緊調(diào)控下，還是有很好的抗壓能力的4)我們預(yù)計(jì)一線(xiàn)和二線(xiàn)城市寬松政策的分布差異將繼續(xù)存在，二線(xiàn)和三線(xiàn)城市的政策邊際放松效應(yīng)可能比一線(xiàn)城市更為可觀(guān)一線(xiàn)城市民營(yíng)房企利差有望維持在較高水平，短期內(nèi)難以快速回落至二三線(xiàn)城市民營(yíng)房企利差，而二三線(xiàn)城市民營(yíng)房企利差將繼續(xù)穩(wěn)步上升，民營(yíng)房企內(nèi)部結(jié)構(gòu)性分化仍將持續(xù)
民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在一線(xiàn)城市的傳播趨勢(shì)和投資機(jī)會(huì):1)從傳播趨勢(shì)來(lái)看，一線(xiàn)城市民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)之間也存在明顯的兩極分化，且兩極分化將進(jìn)一步持續(xù)2016年至2021年9月期間，12家樣本企業(yè)的蔓延趨勢(shì)幾乎一致2021年9月后，12家樣本企業(yè)走勢(shì)分化，4家企業(yè)信用利差在2021年下半年開(kāi)始快速拉大2022年一季度，利差趨勢(shì)直線(xiàn)上升，達(dá)到歷史最高水平，8家企業(yè)延續(xù)了此前的穩(wěn)步上升趨勢(shì)雖然上升趨勢(shì)有所擴(kuò)大，但與其他4家企業(yè)一同上升從利差水平來(lái)看，利差趨勢(shì)相對(duì)平緩的一線(xiàn)城市8家樣本企業(yè)利差水平基本在500—700BP之間，波動(dòng)不大2)從現(xiàn)有債務(wù)狀況，企業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)，各類(lèi)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)利差分位數(shù)變化三個(gè)角度，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)投資環(huán)境下確保收益安全，謹(jǐn)慎下沉資質(zhì)，避免收益對(duì)風(fēng)險(xiǎn)覆蓋不足的可能性三個(gè)投資原則，進(jìn)一步從12家一線(xiàn)城市樣本民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)中篩選出當(dāng)前或有價(jià)值的發(fā)行人我們預(yù)計(jì)北京兆泰，旭輝集團(tuán)，大華集團(tuán)可能有一定的配置性?xún)r(jià)比，建議投資者關(guān)注
二三線(xiàn)城市民營(yíng)房企的利差趨勢(shì)和投資機(jī)會(huì):1)12家一線(xiàn)城市樣本民營(yíng)房企在信用利差趨勢(shì)上呈現(xiàn)兩極分化，在信用利差水平上處于相對(duì)一致的區(qū)間，而11家二三線(xiàn)城市樣本民營(yíng)房企則相反從價(jià)差走勢(shì)來(lái)看，二三線(xiàn)城市樣本企業(yè)整體走勢(shì)相對(duì)趨同，以穩(wěn)定或震蕩上行為主在息差水平上，二三線(xiàn)城市的樣本企業(yè)差異較大，梯隊(duì)之間跨度明顯，或者主要與企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，財(cái)務(wù)狀況以及市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)衡量有關(guān)2)參考一線(xiàn)城市選券思路，在二三線(xiàn)城市的11家樣本企業(yè)中，我們預(yù)計(jì)四川新希望和杭州濱江可能值得投資者持續(xù)關(guān)注，挖掘投資機(jī)會(huì)
風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)基本面復(fù)蘇不及預(yù)期，房地產(chǎn)政策調(diào)整，信用風(fēng)險(xiǎn)超出預(yù)期。
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